Khan dãy căn hộ cao gấp nội đô?

Theo Tri Thức Trẻ


Tổng nguồn cung ở 30 dự án bất động sản này vào dao động trên 20.000 căn, tuy nhiên, lượng căn hộ còn tồn từ những dự án bất động sản cũ còn lại khoảng 1.000 căn.

Đối với mảng phân khúc căn hộ cao cấp, trong  những năm qua doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản rất coi chừng mỗi khi mong muốn tiến bộ thêm dự án bất động sản mới, bởi nguồn cung trên phân khúc được cho là “bội thực”.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu sơ bộ cho thấy lượng cung chung cư hoàn thành hoặc sắp hoàn thiện, tọa lạc trong khu nội đô hiện nay lại đang rất kì hạn chế mua ban nha dat ha noi gia re bán chung cư the pride hải phát. Điều này dẫn đến thực trạng, khách hàng tìm mua căn hộ sang trọng đang gặp khó khăn khi lựa chọn chung cư ưng ý cho mình.

Qua khảo sát sơ bộ của chúng tôi, nếu tính trên 6 quận trung tâm Hà Nội có khoảng trên 30 dự án nhà chung cư đẳng cấp đang hoạt động. Ở những đề án này, thị trường đang chuyển nhượng với lượng cung căn hộ không quá nhiều, bởi đa phần các đề án đều đã có tỷ lệ lập đầy từ 70% đến 100%. Tổng nguồn cung ở 30 dự án bất động sản này vào dao động trên 20.000 căn, tuy nhiên, lượng chung cư còn tồn từ những dự án cũ còn lại dao động 1.000 căn.

Đáng xem xét phân khúc sắp tới sẽ chấp nhận một đề án căn hộ cấp cao mới ở quận Đống Đa với qui mô khá lớn.

Thống kê cũng cho thấy ở 30 dự án này phục dịch hết là những dự án bất động sản cũ, đã và đang tiến hành xây dựng và có hoạt động chào giao dịch ra thị trường. Trong đó, phần lớn tác phẩm đã và sắp giao kèo xâm chiếm tới 70% tổng số dự án, 30% còn lại là đang thi công dở dang và mới bắt đầu triển khai. Số dự án bắt đầu mới khá ít, điều này cho thấy các chủ dự án cũng đang rất cẩn trọng với thị trường.

Thực tế thị trường, các dự án bất động sản chào bán cũng có lượng căn hộ ra thị trường không nhiều. Có thể điểm qua một đôi dự án có vận hành chào bán ra thị trường thời gian gần đây như Thăng Long Number One tại số 1 Đại lộ Thăng Long, căn hộ dự án này đắt giá từ 2,8 tỷ đồng mỗi căn với qui mô từ 87m2. Hiện tác phẩm này bắt đầu bàn giao nhà. Lượng chung cư còn lại chưa chuyển nhượng còn khoảng 10%.

Bên cạnh đó, một số dự án căn hộ cao cấp khác cũng đang tung ra phân khúc những nhà chung cư còn lại của dự án bất động sản như Discovery Complex 50 căn; Dự án Đông Đô –Hoàng Quốc Việt mà EZ Việt Nam vừa tung hàng thị trường cũng chỉ 50 căn với giá dao động 26 triệu đồng/m2.

Đất Xanh Miền Bắc cũng vừa công cha thông tin về việc triển khai chính thức mua bán nhà chung cư Royal City do Vingroup là chủ đầu tư ra thị trường. Các nhà chung cư thuộc tòa R4 cao 35 tầng có tổng diện tích 93m2 đến 137m2 với kiểu dáng từ 2 – 3 phòng ngủ, đã hoàn thành và có khả năng đưa vào sử dụng ngay. Giá bán căn hộ từ 37 triệu đồng (chưa VAT), đã gồm tiện nghi sang trọng và người tham quan có xác xuất nhận nhà phố và sổ đỏ ngay. Chủ đầu tư dự án này đưa ra nhiều biệt đãi ưu đãi khi mua chung cư như như chiết khấu lên tới 7,5% tổng giá cả hợp đồng; miễn phí lao vụ quản lý chung cư trong vòng 10 năm, tặng học bổng tại các trường phổ thông suốt liên cấp Vinschool Times City….

Theo báo cáo tìm hiểu thị trường quý 2/2014 của CBRE Việt Nam, lượng nhà chung cư giao dịch ra thị trường tăng 70% so với quý 1, đạt con số 2.650 căn. Cũng theo đơn vị này thì có tới 2.500 căn được bán trong quý này. Điều đáng ghi nhận ở căn hộ cấp cao đã có mức chuyển nhượng tăng cao đạt khoảng 500 căn, cốt yếu ở dự án Times City và Star City Lê Văn Lương.

Lý giải về điều này, đại diện CBRE cho biết ngày nay người vay mua nhà phố nhiều hơn do ngân hàng thúc giục cho vay. Ngân hàng và các chủ dự án hợp tác trong các chương trình trợ giúp lãi suất. Dự báo nhu cầu mua nhà phố dự kiến sẽ tăng do cư dân dễ dàng tiếp kiến cho vay hơn. Chẳng hạn như Vingroup phối hợp với Techcombank vốn vay mua nhà chung cư Times City với lãi suất năm đầu chỉ từ 3% đến 7%, tiền vay lên tới 70% giá thành căn hộ…

Với số lượng dự án phát triển mới không nhiều, bên cạnh nhu cầu mua căn hộ, đặc trưng là loại chung cư đã và đang hoàn thiện sẽ tăng dẫn đến nguồn cung khan hiếm ban biet thu lang quoc te thang long. Điều này sẽ khiến giá căn hộ cao cấp trong trung tâm được dự báo sẽ tăng, đặc biệt là sau khi Thủ tướng ký và ban hành đồng ý 996 về chương trình phát triển nhà mặt phố ở Hà Nội đến 2020 tầm nhìn 2030, trong đó Thủ tướng chỉ đạo trợ thời dừng tiến bộ đề án nhà phố ở thương mại ở  một số quận trung tâm.

TS Lê Xuân Nghĩa luận bàn bay nợ xấu bất động sản

TS Lê Xuân Nghĩa bàn luận về nợ xấu BDS

Tại buổi hội thoại Bất động sản-Cơ hội cho nhà đầu tư, TS Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám trung thành Tài chính Quốc gia đã biểu hiện nhiều khái niệm quan ngại và ngờ vực trước những con số thống kê nợ xấu bất động sản bán biệt thự cầu giấy giá rẻ ban chung cu vov me tri gia re. Tuy nhiên, ông nhìn nhận rằng, phân khúc BDS sẽ sở hữu sự khởi sắc trong năm tới.

* Sắp có những biến hóa trọng điểm cho gói 30,000 tỷ

* Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đâu?

TS Lê Xuân Nghĩa tham luận về vấn đề nợ xấu của thị trường nhà đất tại buổi hội thoại Bất động sản năm 2014 ngày 11/07.

“Bất đồng” của những con số nợ xấu bất động sản

Theo Bộ Xây dựng thì tổng vốn vay BĐS cho đến bây giờ là 270,000 tỷ đồng, trong khi báo cáo của TS Nghĩa ghi nhận dao động 241,000 tỷ đồng. Nợ xấu nhà đất (BĐS) mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tụ tập từ bẩm của các Ngân hàng thương mại (NHTM) thì chỉ dao động 10,000 tỷ đồng nợ xấu BĐS trong tổng số 270,000 tỷ đồng trên, suýt soát 4%.

Với con số này, TS Nghĩa nhận định chắc chắn đó chỉ là “con số nợ xấu của một đại gia chứ không phải của cả thị trường, thậm chí nợ xấu của một đại gia có khả năng gấp 3 lần con số đó… Nói như vậy để có khả năng thấy rằng nợ xấu của thị trường BĐS còn rất lớn”.

Theo đó thì việc lý nợ xấu BĐS bây giờ gặp rất nhiều khó khăn bởi những lí do cơ bản xuất hành từ nhiều phía.

Những cái thiếu của VAMC

Có thể thấy, nguồn lực tài chính NHTM ngày dần suy giảm. Điều này có khả năng thấy qua thu nhập ròng vài năm gần đây của các NHTM giảm còn một nửa. Điển hình là tỷ lệ ROE thời kỳ đỉnh cao là 15% thì nay chỉ còn lại 5-6%; ROA từ 1.1% xuống còn 0.4%. TS Nghĩa cho rằng với nguồn lực số tiền đi xuống như vậy thì việc trích lập đề phòng xúi quẩy rất thiếu thốn đối với NHTM, từ đó dẫn đến học lực xử lý nợ cũng rất thấp.

Bên cạnh đó, học lực chuyển nhượng các điều khoản nợ xấu của Công ty Quản lý của cải của các tổ chức tín dụng (VAMC) chưa biểu hiện được quyền lực cực kì đối trong việc thiết lập chủ quyền ở các điều khoản nợ được mua. Xoay quanh vấn đề này, TS Nghĩa chỉ ra rằng về hướng ban đầu thi công VAMC là một chế định số tiền quyền lực cực kì đối, có khả năng vượt lên trên các luật. Tuy nhiên vấn đề nợ xấu cần phải xử lý trong thời gian rất ngắn với các quy chế đặc biệt, sao cho các văn bản chót được hiệu chỉnh không xung đột với các bộ luật khác, chính điều này khiến cho VAMC không đủ quyền lực để xong một bộ hồ sơ hoàn chỉnh để vay hoặc là bán. Trước quyền lực yếu thế này đã dẫn đến việc các hồ sơ được cho là “ngon nhất”, “không tì vết” vị trí trong tay của các NHTM xử lý nhanh chóng hơn, chưa kể là các NHTM lại không muốn giao dịch những bộ hồ sơ đó, TS Nghĩa nhìn nhận.

Theo như công thức tính trích lập phòng ngừa xúi quẩy được lấy từ nợ trừ đi giá cả của cải đảm bảo thì điều khoản trích lập dự phòng này còn thấp hơn nhiều so với bán cho VAMC nên các NHTM sẽ bị tổn hại nếu chuyển nhượng ra, TS Nghĩa giải thích. Cuối cùng dẫn đến VAMC mua những món nợ mà các NHTM không muốn bán, đến khi chuyển nhượng thì VAMC không có đủ quyền lực để thiết lập ngay chủ quyền cho của cải mình mua. TS Nghĩa nêu đơn cử trường hợpnhà đầu tư ngoại quốc đặt vấn đề mua ngay 50,000 tỷ nợ xấu thì trong vòng 1 tuần lễ có xác xuất xác lập ngay chủ quyền của 50,000 tỷ này không? Câu đáp đưa ra là… 2 năm sau!

Điển hình là nhiều tài sản dù rằng đã bán cho VAMC nhưng vẫn còn ở trạng thái đang cho thuê, 2-3 năm sau mới hết; thậm chí một vài nơi chưa hoàn thuế, chưa bồi thường xong… như vậy có xác xuất thấy rằng ngay cả quyền sử dụng vẫn chưa thiết lập được chủ quyền huống gì là quyền sở hữu, TS nhấn mạnh.

Chưa dừng ở đó, TS Nghĩa khắt khe nhận định về các thủ thô tục hành chính rườm rà soát và kéo dài đang “giết chết chúng ta, làm xói mòn tiềm lực, làm cho gân chính yếu của chúng mình suy giảm”.

Tăng thêm “quyền và tiền”

VAMC cũng đặt vấn đề về 50-60 hồ sơ “bí mật” cho các nhà phố đầu tư ngoại quốc tham gia mua nợ nhưng rút cục gia tộc lại trả lại các hồ sơ, điều này cho thấy thị trường nợ Việt Nam tiến bộ rất yếu, TS Nghĩa nhìn nhận. Chưa kể là nhiều “đại gia” bất động sản quen biết sâu rộng với chính quyền, thần thế lớn thì việc thanh tra khảo nợ xấu không làm chi được thì nợ xấu nhà đất sẽ còn là vấn đề lâu dài. Ủy ban Giám trung thành Tài chính Quốc gia có đòi hỏi lên Thủ tướng tăng thêm quyền lực cho VAMC và hiện VAMC đang trình một quy chế vận hành mới mà NHNN đang lưu ý để trình Chính phủ.

Qua đó, cũng đòi hỏi Thủ tướng về một tiềm lực tài chính “tiền tươi thóc thật”. TS Nghĩa cho hay thêm rằng ngày nay Việt Nam có một nguồn dự trữ ngoại phụ bạc khá lớn và một nguồn tiền lên tới 100,000 tỷ từ doanh nghiệp Quản lý vốn của Nhà nước.

Cái vòng luẩn quẩn, dò đáy mà đi lên

Có thể nói việc xử lý nợ xấu BĐS có quan hệ khắn khít đến tăng trưởng tín dụng. Theo lập luận của TS Nghĩa thì “Nếu không xử lý được nợ xấu thì chẳng thể nào tăng trưởng tín dụng được; không tăng trưởng tín dụng thì công ty không thể nào tăng đầu tư và người dân không tăng tiêu dùng lên được, phân khúc nhà đất sẽ hồi phục rất chậm chạp và ì ạch. Nếu thị trường BDS hồi phục chậm chạp như vậy thì đến lượt nó làm cho thị trường tín dụng cũng chậm chạp ì ạch, cuối cùng tất cả nền kinh tế rơi vào hiện trạng dò đáy mà đi lên, một xúi quẩy có thật!”.

Như vậy thị trường BĐS chỉ tùy thuộc độc nhất vào tốc độ tăng trưởng tín dụng. TS Nghĩa nêu ra căn cứ nếu năm nay 3 chương trình gồm chuỗi giá trị của nông nghiệp, chuỗi cho vay mua nhà của thi công dựng, vốn vay đóng tàu thép ở biển Đông đều được tiến hành mạnh mẽ thì mới có thể hy vọng tốc độ tăng trưởng tín dụng khá. Tuy nhiên thực tại đến nay thì cả 3 chương trình này đều rất chậm, thành thử “từ nay đến cuối năm tín dụng khó có khả năng đạt được định mức tăng trưởng mà NHNN đề ra, nếu đạt thì sẽ không đạt được thật mà là con số giả tạo!” TS thẳng thắn nhận xét.

Việc xử lý nợ xấu cần được dứt điểm, độc đáo là địa điểm tại bất động sản, cần thiết khai thông một loạt thủ tục để phát triển thị trường giao dịch nợ.

Trong con mắt nhà đầu tư ngoại quốc thì giá cả thị trường BDS Việt Nam hiện nay đang rất thấp, và họ coi đó là cơ hội hiếm hoi để có xác xuất tham dự vào thị trường này ban biet thu cau giay gia re. Cùng với các phương pháp mạnh mẽ từ Chính phủ, bên cạnh tiên đoán tăng trưởng kinh tế 5.5-5.6% cho năm nay và 6% cho năm sau thì có xác xuất nhìn thấy thị trường BDS sẽ có được sự khởi sắc trong năm tới.

Trần Hạnh

TPHCM: 34.000 nhà, cáu mua nửa giấy tay sẽ thắng gấp sổ

TPHCM: 34.000 nhà, đất chuyển nhượng giấy tay sẽ được cấp sổ

TPHCM sẽ cấp giấy thị thực quyền thường dùng đất và quyền có được nhà cho các trường hợp nhà, đất chuyển nhượng giấy tay sau ngày 1-7-2004, theo ông Nguyễn Hoài Nam, Phó giám đốc Sở Tài nguyên môi trường TPHCM.

Theo Nghị định 43 quy định chi tiết thực hiện một số điều của Luật Đất đai 2013: nhà, đất không hợp lý với quy hoạch nhưng có trước quy hoạch (có trước quy hoạch nhưng tại thời khắc cấp giấy không phù hợp quy hoạch); nhà, đất chuyển nhượng giấy tay sau ngày 1-7-2004; nhà, đất lấn chiếm không thích hợp quy hoạch đã được điều chỉnh… không có tranh chấp thì sẽ được coi xét cấp giấy chứng nhận.

Được biết, hiện TPHCM “còn tồn” 123.000 trường hợp nhà, đất không đủ điều kiện cấp giấy thị thực theo dự định của Luật Đất đai 2003 ban chung cu vov me tri ban nha dat mat duong ven ho tay bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Trong đó riêng nhà, đất mua bán giấy tay sau ngày 1-7-2004 có tới 34.000 trường hợp…; còn lại phần nhiều là nhà, đất vướng quy hoạch treo.

Theo Sở Tài nguyên môi trường TPHCM, bấy nay một số quận, huyện (như quận 2, 7, Bình Thạnh, Bình Tân…) không giải quyết cấp giấy chứng quyền sắm được nhà cho người dân có nhà mặt phố ở ổn thỏa trong khu dân cư đã đi vào hoạt động có trước quy hoạch treo; nhưng, với ấn định mới này, tới đây đô thị sẽ chỉ đạo quận, huyện cấp giấy cho các trường hợp này, nhưng khi nào có đề án đầu tư sẽ thu hồi và bồi thường.

Đá Bàn

tbktsg

“Nóng” giá mượn cáu tại Hà Nội

“Nóng” giá thuê đất tại Hà Nội

Giá thuê đất quá cao là một trong những cản ngại trực tiếp đến vận hành sản xuất- kinh doanh của DN, song song là “tác nhân” chính làm giảm chỉ số học lực cạnh tranh (PCI) của Hà Nội.

Giảm lợi thế cạnh tranh

Do có sự đổi thay trong việc xác định về đơn giá thuê đất theo Nghị định số 121/2010/NĐ-CP nên số tiền thuê đất phải nộp GĐ 2011- 2014 tăng cao, ảnh hưởng đến sản xuất- mua bán của DN cũng như số thu tiền thuê đất trên địa bàn Hà Nội.

Theo ông Chu Đức Lượng- Tổng giám đốc Tập đoàn Phú Mỹ (chủ đầu KCN Phú Nghĩa)- giá thuê đất tăng đột biến nên nhiều DN gặp khó bán biệt thự cầu giấy giá rẻ bán nhà đất biệt thự cầu giấy. Phú Mỹ có 30 ha đất chưa cho thuê được nhưng vẫn phải trả tiền thuê đất. Ông Lượng đòi hỏi được áp dụng khung giá đất tối thiểu để DN thoát khó.

Ngày 27/6, Cục Thuế Hà Nội cho biết: Cục đang tạm thời giảm 1.400 tỷ đồng bạc thuê đất cho DN; kiến nghị Chính phủ giãn thời hạn nộp tiền thường dùng đất, xóa nợ tiền phạt chậm nộp thuế đất (2.000 tỷ đồng).

Không chỉ có các DN trong nước mà các DN FDI cũng kiến nghị giá thuê đất ở Hà Nội quá cao. Ông John Au- Tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển Nội Bài- bức xúc: Công ty đã nhiều lần kiến nghị tới các cấp lãnh đạo thành phố về việc giá thuê đất quá cao, nhưng đến nay vẫn chưa có lời giải đáp. Hiện KCN Nội Bài đã xây dựng xong phần hạ tầng nhưng không thể cho thuê vì giá quá cao.

“Giá thuê đất quá cao không chỉ làm giảm tính tranh đua của DN mà còn làm sụt giảm đáng kể gây sự chú ý tới đầu tư vào Hà Nội, bởi các KCN ở các đô thị kế cạnh như Bắc Ninh, Hải Dương, giá thuê đất rẻ nên đã thu hút được nhiều DN hơn Hà Nội. Vì vậy, Hà Nội cần có những điều chỉnh kịp thời về giá thuê đất”- ông John Au nói.

Xem xét giảm tiền thuê đất

Trước những thắc mắc, kiến nghị của DN về giá thuê đất quá cao, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, thành thị đã kiến nghị Chính phủ chú ý giảm tiền thuê đất phải nộp năm 2011 đối với tổ chức kinh tế, DN làm việc trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ; kiến nghị Chính phủ cho phép xóa các khoản nợ tiền thuê đất không có thể thu.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, đến hết ngày 31/12/2013, có 4.585 trường hợp nợ tiền thuê đất với 2.355 tỷ đồng, trong đó có 1.043 tỷ đồng nợ phát sinh trước năm 2013 và có 130 tỷ đồng nợ khó thu; có 1.644 DN thương mại, lao vụ thuê đất chưa được xét giảm tiền thuê đất năm 2011 với số tiền 854 tỷ đồng...

Số nợ có thời khắc nợ cao, khó thu, tụ tập vào các đối tượng không có nguồn số tiền nộp tiền thuê đất do không được giảm tiền thuê đất trong phông nền mua bán thua lỗ… UBND TP bán chung cư the pride hải phát. Hà Nội đã kiến nghị Chính phủ chú ý có những cơ chế hỗ trợ hoặc xóa nợ đối với các trường hợp độc đáo khó khăn như người thuê đất (tổ chức, cá nhân) ngừng kinh doanh, bỏ địa điểm kinh doanh, giải thể vẫn nợ tiền thuê đất; DN nợ tiền thuê đất mua bán thua lỗ nhiều năm liên tục vượt quá vốn điều lệ...

Thúy Ngọc

công thương