Tại buổi hội thoại Bất động sản-Cơ hội cho nhà đầu tư, TS Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám trung thành Tài chính Quốc gia đã biểu hiện nhiều khái niệm quan ngại và ngờ vực trước những con số thống kê nợ xấu bất động sản bán biệt thự cầu giấy giá rẻ ban chung cu vov me tri gia re. Tuy nhiên, ông nhìn nhận rằng, phân khúc BDS sẽ sở hữu sự khởi sắc trong năm tới.
* Sắp có những biến hóa trọng điểm cho gói 30,000 tỷ
* Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đâu?
TS Lê Xuân Nghĩa tham luận về vấn đề nợ xấu của thị trường nhà đất tại buổi hội thoại Bất động sản năm 2014 ngày 11/07. “Bất đồng” của những con số nợ xấu bất động sản
Theo Bộ Xây dựng thì tổng vốn vay BĐS cho đến bây giờ là 270,000 tỷ đồng, trong khi báo cáo của TS Nghĩa ghi nhận dao động 241,000 tỷ đồng. Nợ xấu nhà đất (BĐS) mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tụ tập từ bẩm của các Ngân hàng thương mại (NHTM) thì chỉ dao động 10,000 tỷ đồng nợ xấu BĐS trong tổng số 270,000 tỷ đồng trên, suýt soát 4%.
Với con số này, TS Nghĩa nhận định chắc chắn đó chỉ là “con số nợ xấu của một đại gia chứ không phải của cả thị trường, thậm chí nợ xấu của một đại gia có khả năng gấp 3 lần con số đó… Nói như vậy để có khả năng thấy rằng nợ xấu của thị trường BĐS còn rất lớn”.
Theo đó thì việc lý nợ xấu BĐS bây giờ gặp rất nhiều khó khăn bởi những lí do cơ bản xuất hành từ nhiều phía.
Những cái thiếu của VAMC
Có thể thấy, nguồn lực tài chính NHTM ngày dần suy giảm. Điều này có khả năng thấy qua thu nhập ròng vài năm gần đây của các NHTM giảm còn một nửa. Điển hình là tỷ lệ ROE thời kỳ đỉnh cao là 15% thì nay chỉ còn lại 5-6%; ROA từ 1.1% xuống còn 0.4%. TS Nghĩa cho rằng với nguồn lực số tiền đi xuống như vậy thì việc trích lập đề phòng xúi quẩy rất thiếu thốn đối với NHTM, từ đó dẫn đến học lực xử lý nợ cũng rất thấp.
Bên cạnh đó, học lực chuyển nhượng các điều khoản nợ xấu của Công ty Quản lý của cải của các tổ chức tín dụng (VAMC) chưa biểu hiện được quyền lực cực kì đối trong việc thiết lập chủ quyền ở các điều khoản nợ được mua. Xoay quanh vấn đề này, TS Nghĩa chỉ ra rằng về hướng ban đầu thi công VAMC là một chế định số tiền quyền lực cực kì đối, có khả năng vượt lên trên các luật. Tuy nhiên vấn đề nợ xấu cần phải xử lý trong thời gian rất ngắn với các quy chế đặc biệt, sao cho các văn bản chót được hiệu chỉnh không xung đột với các bộ luật khác, chính điều này khiến cho VAMC không đủ quyền lực để xong một bộ hồ sơ hoàn chỉnh để vay hoặc là bán. Trước quyền lực yếu thế này đã dẫn đến việc các hồ sơ được cho là “ngon nhất”, “không tì vết” vị trí trong tay của các NHTM xử lý nhanh chóng hơn, chưa kể là các NHTM lại không muốn giao dịch những bộ hồ sơ đó, TS Nghĩa nhìn nhận.
Theo như công thức tính trích lập phòng ngừa xúi quẩy được lấy từ nợ trừ đi giá cả của cải đảm bảo thì điều khoản trích lập dự phòng này còn thấp hơn nhiều so với bán cho VAMC nên các NHTM sẽ bị tổn hại nếu chuyển nhượng ra, TS Nghĩa giải thích. Cuối cùng dẫn đến VAMC mua những món nợ mà các NHTM không muốn bán, đến khi chuyển nhượng thì VAMC không có đủ quyền lực để thiết lập ngay chủ quyền cho của cải mình mua. TS Nghĩa nêu đơn cử trường hợpnhà đầu tư ngoại quốc đặt vấn đề mua ngay 50,000 tỷ nợ xấu thì trong vòng 1 tuần lễ có xác xuất xác lập ngay chủ quyền của 50,000 tỷ này không? Câu đáp đưa ra là… 2 năm sau!
Điển hình là nhiều tài sản dù rằng đã bán cho VAMC nhưng vẫn còn ở trạng thái đang cho thuê, 2-3 năm sau mới hết; thậm chí một vài nơi chưa hoàn thuế, chưa bồi thường xong… như vậy có xác xuất thấy rằng ngay cả quyền sử dụng vẫn chưa thiết lập được chủ quyền huống gì là quyền sở hữu, TS nhấn mạnh.
Chưa dừng ở đó, TS Nghĩa khắt khe nhận định về các thủ thô tục hành chính rườm rà soát và kéo dài đang “giết chết chúng ta, làm xói mòn tiềm lực, làm cho gân chính yếu của chúng mình suy giảm”.
Tăng thêm “quyền và tiền”
VAMC cũng đặt vấn đề về 50-60 hồ sơ “bí mật” cho các nhà phố đầu tư ngoại quốc tham gia mua nợ nhưng rút cục gia tộc lại trả lại các hồ sơ, điều này cho thấy thị trường nợ Việt Nam tiến bộ rất yếu, TS Nghĩa nhìn nhận. Chưa kể là nhiều “đại gia” bất động sản quen biết sâu rộng với chính quyền, thần thế lớn thì việc thanh tra khảo nợ xấu không làm chi được thì nợ xấu nhà đất sẽ còn là vấn đề lâu dài. Ủy ban Giám trung thành Tài chính Quốc gia có đòi hỏi lên Thủ tướng tăng thêm quyền lực cho VAMC và hiện VAMC đang trình một quy chế vận hành mới mà NHNN đang lưu ý để trình Chính phủ.
Qua đó, cũng đòi hỏi Thủ tướng về một tiềm lực tài chính “tiền tươi thóc thật”. TS Nghĩa cho hay thêm rằng ngày nay Việt Nam có một nguồn dự trữ ngoại phụ bạc khá lớn và một nguồn tiền lên tới 100,000 tỷ từ doanh nghiệp Quản lý vốn của Nhà nước.
Cái vòng luẩn quẩn, dò đáy mà đi lên
Có thể nói việc xử lý nợ xấu BĐS có quan hệ khắn khít đến tăng trưởng tín dụng. Theo lập luận của TS Nghĩa thì “Nếu không xử lý được nợ xấu thì chẳng thể nào tăng trưởng tín dụng được; không tăng trưởng tín dụng thì công ty không thể nào tăng đầu tư và người dân không tăng tiêu dùng lên được, phân khúc nhà đất sẽ hồi phục rất chậm chạp và ì ạch. Nếu thị trường BDS hồi phục chậm chạp như vậy thì đến lượt nó làm cho thị trường tín dụng cũng chậm chạp ì ạch, cuối cùng tất cả nền kinh tế rơi vào hiện trạng dò đáy mà đi lên, một xúi quẩy có thật!”.
Như vậy thị trường BĐS chỉ tùy thuộc độc nhất vào tốc độ tăng trưởng tín dụng. TS Nghĩa nêu ra căn cứ nếu năm nay 3 chương trình gồm chuỗi giá trị của nông nghiệp, chuỗi cho vay mua nhà của thi công dựng, vốn vay đóng tàu thép ở biển Đông đều được tiến hành mạnh mẽ thì mới có thể hy vọng tốc độ tăng trưởng tín dụng khá. Tuy nhiên thực tại đến nay thì cả 3 chương trình này đều rất chậm, thành thử “từ nay đến cuối năm tín dụng khó có khả năng đạt được định mức tăng trưởng mà NHNN đề ra, nếu đạt thì sẽ không đạt được thật mà là con số giả tạo!” TS thẳng thắn nhận xét.
Việc xử lý nợ xấu cần được dứt điểm, độc đáo là địa điểm tại bất động sản, cần thiết khai thông một loạt thủ tục để phát triển thị trường giao dịch nợ.
Trong con mắt nhà đầu tư ngoại quốc thì giá cả thị trường BDS Việt Nam hiện nay đang rất thấp, và họ coi đó là cơ hội hiếm hoi để có xác xuất tham dự vào thị trường này ban biet thu cau giay gia re. Cùng với các phương pháp mạnh mẽ từ Chính phủ, bên cạnh tiên đoán tăng trưởng kinh tế 5.5-5.6% cho năm nay và 6% cho năm sau thì có xác xuất nhìn thấy thị trường BDS sẽ có được sự khởi sắc trong năm tới.
Trần Hạnh
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét